我が家も含めて、最近マンションの駐車場の解約が増えている気がするなぁ・・・
マンションの空き駐車場が増えると、遅かれ早かれ色々と問題が起きてきそう・・・何か駐車場を有効活用する方法はないものだろうか？
マンションの空き駐車場が増えると、無論、住人にとっては良くない問題が続出するでしょう。マンションの駐車場を外部の住民に貸し出せば、無問題だ！
お住まいのマンションで空き駐車場が増えてきてしまい、管理費が増えるなど様々な問題は起きていないでしょうか？
実際、マンション住民の高齢化と核家族化によって、全国のマンションで空き駐車場問題が起きています。空き駐車場が増えてしまうと、収入減少による管理費の増加はもちろんのこと・・・
今後、マンションに住み続けるにあたり、生活が困難になるほどの問題が引き起こる可能性もあります。
結論から申し上げると、マンションの空き駐車場問題を解決するには、駐車場シェアリングサービスを用いて、住民以外の外部の人に貸し出す方法が最も効果的な方法と言えるでしょう。
マンションの空き駐車場を埋めることができれば、管理費も据え置きかつ、今後、マンションは住み続けやすい環境を維持することができます。
空き駐車場が引き起こす問題
マンション内の駐車場の空き区間が増えてしまうと、管理会計の赤字による様々な悪影響はもちろんのこと、マンション自体の治安が悪くなってしまう可能性があります。
管理費会計が赤字になり、様々な悪影響を引き起こす
マンションの管理費会計のうち、売上として計上されるのが、月々の駐車場代です。
空き駐車場が増えると、駐車場収入が減ってしまうため、管理費会計の売り上げが減り、最悪の場合、管理費会計が赤字に陥ってしまいます。
マンションの管理費会計が赤字になると、以下のような問題が起きる可能性があります。
1. 管理が行き届かなくなる
管理費の不足分を補うために、経費を削減しなければならなくなり、共同部分の維持管理に不足が生じることがあります。例えば、人件費を削減するために、駐在の管理人さんの出勤日数を減らすと、日々の清掃や備品の点検が行き届かなくなります。
2. 管理費の増額
管理費会計が赤字になると、管理費の不足分を補うために、管理費が増額さざるを得ません。１万円単位で管理費が増える可能性もあるので、毎月の家計に大きな負担になってしまうでしょう。
3. 金融機関からの借入が難しくなる
管理費会計が赤字になると、金融機関からの借入ができなくなる可能性があります。マンションの修繕の際に、積立金がない場合、金融機関から融資をしてもらう必要があります。しかし、管理費会計が赤字の場合、金融機関の審査に通らなくなる可能性が高いです。
このようにマンションの管理費会計が赤字になると、マンションの管理の質が低下し、管理費が増額、金融機関からの借入が難しくなります。
マンションの治安が悪くなる
マンションの駐車場の空き区画が増え、それが常態化してしまうと、マンション内の治安が悪くなる恐れがあります。
例えば、マンション居住者以外による無断駐車が起こり得ます。タダで他人の私有地の駐車場に停めるような人なので、マナーや倫理観は一般的な人と比べると低いでしょう。もし注意した際にはトラブルになるケースがあります。
しかも最悪なのは、警察が関与できないということです。マンション内の駐車場は私有地になります。そのため、道路交通法が適用されず、民事不介入となるため、警察は介入することができません。相談すれば、ナンバーから持ち主を特定するなど、解決のヒントとなる情報を教えてくれる可能性はありますが、そこから先に関してはマンションの住人達で解決しなくてはなりません。
また、駐車場の空き区画が放置されると不法投棄やゴミの投げ捨てなども増える可能性もあります。
このように、駐車場の多くの区間が空きっぱなしになっていると、違法駐車や不法投棄などの問題を引き起こし、マンション内の治安が悪くなる恐れがあります。
- マンションの管理の質が低下する
- 管理費が増額される
- 金融機関の信用が低下し、借り入れが困難になる
- マンションの違法駐車が増える
- 不法投棄やゴミの投げ捨てが増える
有効活用法は居住者以外の外部の人に貸し出す
マンション駐車場の空き区画を有効活用する最も効率的な方法は居住者以外の外部の人に駐車場を貸し出す方法です。
駐車場を貸し出すことで以下のメリットがあります。
管理会計が正常化する
駐車場収入が元の水準に戻ることにより、不健全状態だった管理会計を正常化することができます。
管理会計が正常化することにより、
- 管理の質の低下
- 管理費の増加
- 金融機関の信用低下
を防ぐことができます。
マンションの治安を維持できる
また、駐車場が埋まった状態をキープすることができるため、
- 違法駐車
- 不法投棄・ゴミの投げ捨て
を防ぐことができ、マンション内の治安維持も期待できます。
駐車場内で最悪何かトラブルが起きたとしても、誰がトラブルを起こしたのか？を直ぐに把握できますし、こちらから契約解除を申し出ることも可能です。
このように、マンションの空き駐車場を無くすだけで、様々なメリットがありますね。
外部に貸し出すデメリット
ただし、マンション内の空き駐車場を居住者以外の外部の人に貸し出すことはメリットばかりではありません。
もちろん、デメリットもあるので、デメリットを把握した上で空き区間を貸し出すようにしましょう。
マンションの管理規約を変更する必要がある
マンション内の空き駐車場を外部で貸し出すことは可能ですが、その場合はマンションの管理規約を変更する必要があります。
通常のマンションの管理規約では駐車場の使用は居住者限定となっているケースがほとんどなので、まずは管理規約を変更することから始めましょう。
マンションの管理規約を変更するためには、管理組合の総会にて議決権の4分の３以上の決議が必要になります。
そのため、空き駐車場が増えることによるデメリットをマンション住民にしっかりと理解していただいた上で、決議を取ることが大切です。
税金がかかる場合がある
空き駐車場の貸し方によっては収益事業とみなされ、税金がかかるケースがあるので、注意が必要です。
マンションの空き駐車場を住民以外の外部の人に貸す場合の税金の判断に関しては、平成24年2月3日に国税庁から見解が出されています。
参考：マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について(照会)｜国税庁
国税庁の見解によると、以下の3つのケースが考えられ、そのうち2つのケースが収益事業と見られ、税金がかかる可能性があります。
| ケース１ | ケース２ | ケース３ | |
|---|---|---|---|
| 経緯 | 定常的に空き状態になる駐車場が増加したことにより、収入不足になった | 定常的に空き状態になる駐車場が増加したことにより、収入不足になった | 区分所有者が異動になったため、一時的に空き駐車場状態になったが、区分所有者の中で開いた駐車場を利用したい人がいない |
| 募集 | 区分所有者と外部の人を分け隔てなく、申し込み順で募集する | 区分所有者と外部の人を分け隔てなく、募集するが、区分所有者が優先となる | 積極的な募集は行わないものの、短期的かつ区分所有者の利用の妨げにならないように駐車場を貸し出す |
| 条件 | 区分所有者が駐車場を利用希望があったとしても、外部の人を撤去しない | 駐車場が満車の時、区分所有者から駐車場の希望があった場合、外部使用者に対して、明け渡しを求める | 短期間限定の貸し出し |
| 判定 | 全ての駐車場が収益事業に該当 | 外部使用のみ駐車場が収益事業に該当 | 全ての駐車場が収益事業に当たらない |
要点をまとめると以下の通りになります。
- ケース１：駐車場の利用は住民・外部の人全て平等
- ケース２：駐車場の利用は住民優先
- ケース３：駐車場の外部貸出は積極的ではないが、一時利用は許可している
管理費会計を正常化するために、駐車場収入を増やしたい管理組合の場合、多くの場合、ケース２が該当するでしょう。
ただし、細かい税金の計算やあなたの管理組合がどのケースに当てはまるかなどの適切な判定に関しては、税理士や所轄の税務署に相談されることをおすすめします。
空き駐車場を貸し出す方法
マンション内の空き駐車場を外部の人に貸し出す方法は、
- 個人間
- 不動産屋経由
- 駐車場シェアリングサービス
の3つの方法があります。
それぞれのメリット・デメリットを把握した上で、マンションの管理組合としてどの方法が良いかを検討すべきでしょう。
個人間での貸し借り
駐車場を個人間で貸すことができれば、利益率は最も高くなります。不動産屋経由や駐車場シェアリングサービスを利用する場合は、手数料や広告費が発生し、利益が減少するので、利益率を考えると、「マンションの管理組合⇄外部の個人」で契約することが最も良いでしょう。
しかし、デメリットとして、個人間での駐車場の貸し借りには、集客と集金が面倒な点があります。
もし、知り合いに駐車場を借りたい人がいない場合、管理組合自ら集客するしかありません。具体的な方法としては、看板を設置するくらいしか方法がありません。
また、個人間での駐車場の貸し借りには、集金も非常に手間がかかります。現金支払いの場合は、集金に行く必要があり、口座振込の場合は、毎月口座をチェックして振り込まれているかを確認する必要があります。
さらに滞納が最も面倒な問題になります。不動産屋や駐車場シェアリングサービスの場合は、滞納があっても取り立てを行ってくれるため、貸す側にとっては楽です。しかし、個人間では知り合いや全く知らない人からお金を徴収しなければならず、ストレスがかかります。
そして、個人に対して契約書を準備し、交わすことも必要です。契約書作成にあたっては、行政書士に手数料を支払う必要があります。
不動産屋経由
一般的な方法は、不動産屋などの仲介業者を経由して駐車場を貸すことです。不動産屋を介して駐車場を貸すことによって、集客や集金、敷金精算、場合によっては車庫証明の発行、草刈りなどの面倒な業務を代行してもらうことができます。
不動産屋のデメリットは費用と手間の多さです。
仲介手数料や広告費、管理料として、毎月の賃料の5-10%がかかってしまいます。不動産屋は古い慣習が多く、融通が利きにくい会社が多いため、月極以外の時間貸しには対応していなかったり、契約は全て書面なので、手間暇がかかります。
駐車場シェアリングサービス
近年、駐車場シェアリングサービスを使った駐車場の貸し借りが人気を博しています。
駐車場シェアリングサービスの特徴は、圧倒的な集客力と手間がかからないことです。
駐車場シェアリングサービスの最大のメリットは、集客力です。例えば、akippaは会員登録者数が2021年に250万人を突破しています。2018年に比べると、会員数が大幅に増加しており、今後も増加すると予想されます。そのため、駐車場を登録するだけで、数万人に見てもらうことができるため、集客力は圧倒的です。
サービス側が集金や契約を全て行ってくれるため、あなたは駐車場をアプリから登録するだけで、すぐにマンションの空き駐車場を貸すことができます。
無論、集金に関してもサービスの運営が行うため、滞納リスクもありません。
また、月極だけでなく、時間貸しもできるので、例えば、マンションの近くに商業施設や観光施設がある場合、時間貸しの方が儲かる可能性もあります。
駐車場シェアリングサービスにはデメリットもあります。それは、手数料が高いことです。
集客力や手間のかからない手軽さを考えると、手数料が高くなってしまうのは避けられないところもあります。しかし、不動産屋経由で駐車場を貸す場合と比較すると、そこまでの大きな差はありません。
空き駐車場の貸し方の比較
| 駐車場シェア | 不動産屋 | 個人間 | |
|---|---|---|---|
| 集客 | ◎ | ○ 広告費用がかかる | × |
| 集金 | ◎ | ◎ | × 自分でする |
| 初期費用 | 0円 | 仲介手数料1～2ヶ月分 広告費、契約書作成費用は別途 | 0円 |
| 手数料 | × 30～50% | × 毎月5％ | ◎ 無し |
| 手続き | ◎ アプリで完結 | × 契約書の締結や審査が必要 | × 契約書の準備から締結まで全て自分で行う |
| 管理 | ◎ サポートあり | ○ 契約による | × 全て自分で行う必要あり |
最も望ましくないのは、手数料を節約し、最初から個人間で貸すことを試みることです。実際に、顧客を集められなければ、収益を上げることはできません。商業における基本原則に従って、まずは収益を上げることから始めることをお勧めします。
おすすめのシェアリングサービスと賢い使い方
マンションの駐車場を貸す方法は
- 個人間
- 不動産屋経由
- 駐車場シェアリングサービス
の3つの方法がありますが・・・
おすすめの方法は駐車場シェアリングサービスを使う方法です。
マンションの管理組合目線から考えると、
- 集客
- 契約
- 管理
- 集金
- トラブル対応
の手間やコストがかかりません。
また、もし駐車場を借りたいマンションの住民が出てきた場合もアプリ上から、外部の人に解約の申し出も可能なので、国税庁の見解で言うとケース２で対応することができます。
つまり、外部の人に貸している駐車場の収益のみ税金を払えば良いので、税制面もお得になります。
しかし、駐車場シェアリングサービスはいくつも存在しているため、どのサービスに登録するか迷っている人も多いと思います。
マンションの空き駐車場を貸すのに最もオススメなのは、特Pです。
特Pは駐車場シェアリング業界でNo.2のシェアを持ちつつ、30%の最安の手数料を実現しています。さらに、月極で貸すこともできますし、時間貸しも可能です。(ほとんどの駐車場シェアリングサービスは時間貸ししかできないことがほとんどです)
会員登録と駐車場の登録自体は無料で、初期費用もかかりません。まずは無料で会員登録すところから始めましょう！サービス共に入会料金はかからないので、まずは会員登録から始めることをお勧めします。
